关注海口市住宅专项维修资金系列报道(一)
海口住宅专项维修资金申请遇“坎儿” 一小区申请耗时2年多
【编者按】 近日，海口市中城广场兴力国际大厦业主打算动用住宅专项维修资金更换电梯，却发现这笔资金一直在小区开发商的账户上“趴窝”，引起各方关注。
那么，住宅专项维修资金怎么会“趴窝”?什么情况下可以使用维修资金?申请使用维修资金需要哪些手续?申请维修基金遇到“障碍”该如何解决?……带着一系列的疑问，南海网记者对此展开调查，并将通过系列报道一一进行解读，敬请关注。
“住宅专项维修资金”是个既熟悉又陌生的名词，说它熟悉，是因为所有业主都知道，想入住新购的房就得先交维修资金，这是躲不过的字眼。说它陌生，是因为业主交费用多年不用，对于这项维修资金在哪里、怎么用等问题往往不甚清楚，申请和使用也并非易事。近日，南海网记者的走访从了解海口市中城广场兴力国际大厦的住宅专项维修资金“趴窝”开始。
小区住宅维修资金“趴窝”开发商帐户
近年来，海口市中城广场兴力国际大厦的电梯经常出现问题，业主打算动用维修基金更换电梯，结果在有关部门竟查不到。经过一番辗转，业主们最后发现小区公共维修基金一直由开发商管理，因部分业主未交齐维修资金，开发商未在海口市房屋维修资金管理中心开设账户办理业务，如需使用住宅维修金，业主必须补齐交费后再按规定走流程进行申请，使用起来并不容易。
中城广场兴力国际大厦维修基金“趴窝”在开发商帐户，这看似不可思议，却有着客观存在的诸多原因。
说起原因，则涉及海口市住宅专项维修资金的发展过程。具体有两个时间点。一个时间点是2004年。海口市住宅专项维修资金是从2004年开始缴纳的。当时，海口市房产管理局下发了一份《关于依法收缴物业共用部位、共用设施设备专项维修基金的通知》，规定购房者按购房款的2%-3%向售房单位缴交维修基金。
第二个时间点是至2008年。当年8月1日，海口市房地产管理局再次下文规定，房地产开发企业或物业服务企业一律停止代收购房人缴存的住宅专项维修资金，个人缴存住宅专项维修资金存到指定银行后，凭票据办房产过户手续。缴存标准调整为：商品房每平方米60元人民币，已售公房每平方米55元人民币。
因为这两个时间点，目前的海口市住宅小区，专项维修资金缴纳情况被分成三类：
一、2008年8月以后新建的小区，由于需要凭缴费票据办房产过户手续，业主不缴纳专项维修基金便无法办理房产证，具有一定的强制性，业主一般都按时缴纳了专项维修资金。
二、2004年至2008年间开发的楼盘，按照当时的政策，相关部门要求是在办理房产证前，由开发商代收的房屋维修资金全部收齐，因此在实际执行的时候，资金会出现业主未缴费、开发商代收后没存入专户等不同情况。中城广场兴力国际大厦就属于这类情况。
三、2004年以前，当时海口还没有出台房屋维修资金相关政策，所以那时建成的小区没有收取房屋维修资金。
房产“养老金”事情使用难 要准备的资料多、时间久
有人把维修资金比喻为房产的“养老金”，专用于缴费业主所属房屋屋顶、外墙等共用部位，以及供电、供水等共用设施、设备，在保修期满后的维修、更新和改造工程。在执行中，业主将钱交到住宅专项维修资金专户内，需要用时把钱用到该用的地方，这看似简单的过程，在现实中却存在了不少“坎儿”，很多小区业主和物业都坦言：“住宅专项维修资金提取太难了。”
“难”，不仅仅是申请不成功小区的回馈，已经成功申请到维修资金的小区也表达了同样的感受。
正在办理电梯维修资金申请手续的绿谷康都小区，将准备到一半的资料拿给记者看，厚厚的资料足有一元硬币的直径厚度。据小区物业负责人说：“小区7号楼共144户业主，按照‘双三分之二的比例’，要有至少96户业主签字，其中的表决票，每个业主一页，光这一项就是将近100页。”
位于海口市海甸岛的万恒城市花园是1999年建成的小区，今年已经成功申请到一部电梯的维修资金。当得知记者要了解申请维修资金的情况时，万恒物业公司苏经理抱来一个装潢资料的大纸箱，她说，这是当初申请时为防止万一，多准备出来的一部分资料。虽然这不是最终提交的资料，但也可以看出当时准备工作的繁琐。
在管理中心，记者从《住宅专项维修资金使用办事指南》的申报材料上看到，总共有17项具体的资料，第18项为其他。同时，办事指南中明确办理期限为15个工作日。
对于这个期限，苏经理表示，资料齐备后确实是在15个工作日办理的资金划拨，但前期资料的准备却是复杂而漫长的过程。她说，由于没有经验，在准备材料过程中的其中一项查询资金帐户时遇到困难，用了两个多月，在做设备检测时用了一个月的时间。
“双三分之二”要求严格 一小区申请维修基金耗时2年
资料多、历时久并不是最难的，申请过程中最难的其实是同意动用维修资金的业主百分比。
《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)第二十二条中明确指出：住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
这项规定被冠以“双三分之二”的名词，这个词已经成为申请维修资金过程中最令人头痛的一个词。
美丽沙小区更换小区监控设备的申请，由于涉及到小区内400多名业主，按照“双三分之二”的要求，就要有近300名业主签字同意，“小区里候鸟型的业主不少，要达到这么高的比例，真的很难。”据美丽沙小区物业公司陈经理说。
2014年台风后，美丽沙小区内的监控系统和门禁全部损毁。为了保证小区业主的安全，物业公司当时垫资30多万元，更换了监控系统。之后，从2015年，小区就开始着手准备住宅专项维修资金的申请，历经两年时间，他们一直在通过各种方式与业主取得联系，有的直接上门，有的电话联系，有的则通过快递的方式将文件寄给业主签字。好在就在今年7月底，这份申请的资料全部备齐，已经提交到市住建局等待资金划拨。
如何让住宅维修资金用在刀刃上?如何让申请住宅维修资金的流程更顺畅?南海网将继续关注。
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什么坏了可以动用房屋维修资金?
房屋维修资金用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的维修、更新工程。其中，房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、电梯、外立面、消防设施、绿地、道路、沟渠和其他共用设施设备等。”
海口市维修资金的申请有哪些步骤?
一、申请单位及个人向市住建局资金管理中心(下称“管理中心”)提交申请;
二、在管理中心指导下，将维修、更新、改造项目向小区业主公示使用建议及预算;
三、市住建局资金管理处(下称“资金管理处”)及管理中心组织人员进行实地外勘及指导;
四、提交资料后，管理中心进行初审，资金管理处进行复审，再由市住建局局领导审批;
五、符合使用规定的，管理中心公示物业维修项目相关资料;
六、划拨维修款，维修完工，验收合格后，提供竣工验收证明及维修发票，进行存档。
(南海网、南海网客户端海口8月7日消息 记者任桐)
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评论：海口还有多少维修基金在开发商账户上“趴窝”?
海口市中城广场兴力国际大厦业主打算动用维修资金更换电梯，却发现这笔资金一直在小区开发商的账户上“趴窝”,此报道引发广大网友对住宅专项维修资金强烈关注，这笔专项资金怎么收?收上来的钱在哪里?遇到哪些情况可以使用维修资金?如何申请使用……(8月3日 南海网)
对于维修基金“趴窝”，报道从维修基金的发展历程做了深入的解读，分析了出现这种情况的真正原因。由于不同时期政策不同，住宅维修基金交付的渠道不同。比如2004年以前的房子，是没有住宅维修基金的;2004年到2008年期间，住宅维修基金是由开发商代收的。2008年以后，住宅维修基金才开始逐渐规范起来，但是还是有部分小区的住宅维修基金由开发商代收，而有些开发商收了钱之后，并没有交到指定专户，而是任由它躺在账户上“趴窝”。
从上述原因上来看，住宅维修基金“趴窝”，开发商要付很大责任。他们是有意还是无意“不了解政策”?收了业主的钱，不把它交到应该去的地方，也不把它用到该用的地方，而是放在自己的账户上“趴窝”，肯定是对业主极不负责的行为。像海口电力明园小区，还要住建局多次督导，才将其代收的179万元住宅维修基金交到专户;还有海口中城广场兴力国际大厦，也是等到住建局约谈之后，才承诺三天内将钱交到专户。
从这里我们可以看出，这一笔笔被开发商扣在手里的住宅维修资金，就好比已经被吃进肚里的肥肉，“趴窝”一天，就会产生多少利息等收益。开发商如何不会装聋作哑，迟迟不愿上交呢?
只是，这样一来，肥了开发商，苦的是业主。明明交了住宅维修基金，想要用来换电梯，修房子，却拿不出来。房子“老无所依”，业主有苦难言。
笔者觉得，针对这种情况，有必要来一次清查，看看海口市内小区维修基金缴纳情况，是否完全到位，有多少维修基金并没有缴纳到专户，有多少维修基金仍旧“趴窝”在开发商的账户上?对于开发商违规收取维修基金的行为，我们究竟该如何惩治和约束，才能震慑和遏制开发商违规收取的冲动，保障业主的合法权益，确保维修基金能够让房产“老有所依”?(肖时平)
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